• Home
  • Blog
  • Claves prácticas para dummies sobre la nueva ley de vivienda

Claves prácticas para dummies sobre la nueva ley de vivienda

La entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, o lo que es lo mismo la llamada “Ley de vivienda”, fue el pasado 26 de mayo no ha dejado a nadie indiferente y nos afecta a todos de una manera o de otra.

El pasado 9 de junio Europa Press, Bolsamanía y Forbes entre otras, se hacían eco de una publicación de Mar Real Estate en la que se decía que “La Ley de Vivienda impedirá liberar las viviendas con protección oficial -VPP- que se compren desde junio”. Esto es una prueba de cómo puede afectar la entrada en vigor de la Ley a un ciudadano que quiera comprar una vivienda de VPP que promueva una cooperativa en un suelo totalmente privado.

En este artículo que escribimos ahora queremos dar una visión global de cómo nos va a afectar la Ley de Vivienda ya seamos inquilinos, propietarios, compradores, vendedores, promotores, grandes tenedores, o grandes “cucharas”, éstos últimos que ni pinchan, ni cortan.

Lo primero que nos planteamos es: la entrada en vigor de la Ley fue el pasado 26 de mayo, pero ¿cuándo va a derogarse? Hay elecciones generales en próximo mes de julio y esta Ley parece más un manifiesto que un texto jurídico, vamos a explicarlo.

La estructura de la Ley

Para que nos entendamos todos, la Ley es un PDF de 57 páginas, de las cuales:

  • 4 páginas son la portada y el índice.
  • 13 páginas de preámbulo, donde no hay un solo artículo, todo filosofía y justificación para que el Tribunal Constitucional sea bueno con el gobierno que impulso la ley cuando una Comunidad Autónoma decida recurrirlo ante dicho Tribunal.
  • Nos quedan 40 páginas, de las cuales 18 son disposiciones adicionales, transitorias, derogatorias y finales.
  • En total 36 artículos de la Ley y otro tanto de modificaciones de otras leyes
  • Contiene cinco títulos, uno preliminar y cuatro numerados.

Podríamos decir que la Ley de vivienda es 50% nueva y 50% modificaciones de otras leyes tan importantes -o más- que la propia Ley de Vivienda, como por ejemplo: La Ley de Arrendamientos Urbanos; la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Ley del IRPF), el texto refundido  de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales; el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana estatal aprobada por el Real Decreto Legislativo 7/2015; la ley de Enjuiciamiento Civil; la limitación de las actualizaciones de renta en contratos de arrendamiento de vivienda, etc.

Como se ha hablado y escrito mucho de la propia Ley, vamos a intentar dar una lectura por perfiles y teniendo en cuenta que no pretendemos hacer una tesis sobre una Ley que probablemente dure apenas 1 año, pero que tenemos que cumplir como otras tantas. 

Por el interés vamos a describir los siguientes perfiles: El propietario de suelo, el promotor de viviendas en venta, el promotor de viviendas en alquiler, el inquilino, el propietario de una vivienda en alquiler -el arrendador-, el comprador de vivienda libre, el comprador de vivienda VPP y en general el ciudadano “raso”. Muchas de las afecciones a un perfil afectarán a otro directamente y entonces los efectos se elevan al cuadrado, empecemos: 

El propietario de suelo 

Al propietario de suelo le acaban de subir un 33% los “impuestos” de la dotación de viviendas con protección pública que tiene que hacer en suelos a desarrollar de patatales a nuevas urbanizaciones. Da igual que sea un desarrollo en un pueblo de Soria abandonado, como en la ciudad de Madrid. Han pasado del 30% al 40%.

Si ese propietario es propietario de suelo urbano en el centro de las ciudadanes le han subido los “impuestos” al 100%, pasando de una dotación del 10% del aprovechamiento urbanístico al 20%. Esto directamente va a hacer inviable el desarrollo de la renovación urbana. Solo serán viables los desarrollos donde más se pueda sacar y eso va contra los compradores de viviendas libres directamente. 

¿Cuánto subirá la vivienda libre que se haga de la renovación urbana si le acabamos de subir los impuestos a los propietarios de suelo un 100%? Grosso modo podemos decir que todo lo que le suban de cargas a los propietarios de suelo para desarrollarlo lo van a trasladar al promotor de viviendas ya sea en alquiler o en venta y éste a los compradores de viviendas libres.

El promotor de viviendas en venta

El promotor de viviendas en venta, si no es el mismo que el propietario de suelo, acaba de comprar suelo finalista “comiéndose” las subidas del propietario de suelo que le acaban de subir un 33% la dotación en suelos de transformación urbanística y un 100% a los suelos de renovación urbana. 

El promotor va a repetir esa subida al comprador de vivienda libre que va a pagar mucho más por si vivienda, porque entiendan que un promotor no promueve viviendas por gusto, como el panadero no hace pan por únicamente vocación. Si un promotor no le sale el Excel no va a promover y la vida sigue y la gente seguirá necesitando viviendas donde vivir. Si al panadero no le salen las cuentas o sube el pan o cierra.

El promotor de viviendas en alquiler 

Aquí podríamos decir que afecta del mismo modo que al promotor de vivienda libre en venta, pero hay una diferencia. La Ley de vivienda modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para “liar” al “gran tenedor” que pudiera ser, por ejemplo: el Gran Wyoming o Metrovacesa. 

Si la empresa no va a poder echar a unos inquilinos que no pagan, los inquilinos que pagan van a tener que soportar las pérdidas que tienen por los inquilinos que no pagan, ni se les puede echar. 

Sin entrar en la definición y declaración de zonas tensionadas de precios de arrendamientos que con total seguridad las Comunidades Autónomas (competentes en exclusividad en ordenación del territorio, vivienda y urbanismo según la Constitución Española y los propios Estatutos de autonomía regionales) no van a aplicar, todas las capitales de provincia serían territorio comanche. 

El IRPF que nos cobra el Estado no lo adaptan al coste del precio de la vida ni al aumento del IPC de los mínimos personales, pero los promotores de viviendas en alquiler tienen que desvincularse del IPC. No parece una afirmación muy justa, pero es lo que hace la Ley. Esto en el medio largo plazo es volver de alguna manera a los contratos de renta antigua, pero con otro nombre, probemos con el de “contratos desindexados” que suena más moderno. 

Ningún promotor de vivienda en alquiler va a permitirse perder dinero en el medio-largo plazo porque el Estado, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos hayan delegado la política de vivienda en los hombros del Gran Wyoming y de otros grandes tenedores.

El inquilino

Aquí hay tres perfiles internos de inquilinos: el que paga su renta; el que no la paga porque no puede por un asunto puntual (como quedarse sin trabajo) y el que no la quiere pagar porque para qué va a pagar…

El primer perfil de esta categoría va a costear al resto y cuando renueven la renta ya se buscará su arrendador un hueco en la Ley para cobrarse lo que no se cobra a los dos otros perfiles.

El perfil de inquilino vulnerable justamente, o no, se verá beneficiado de que el Estado haga leyes para obligar al privado a tener viviendas como si de los servicios sociales se tratara. 

Para el estado es más fácil decir que los particulares y las empresas sostengamos a los inquilinos vulnerables que no crear un parque de viviendas sociales de verdad, de titularidad pública. Pero claro, recordemos que hasta hace pocos meses el DNI había que renovarlo en metálico y en su precio exacto.

No hablamos del famoso “mes para la inmobiliaria” porque se los están cobrando de una manera u otra. En Mar Real Estate Madrid nunca hemos tenido la política de cobrar al inquilino porque el que nos contrataba era el propietario. Algunos propietarios entendían el conflicto de intereses que se crea y otros no, pero bueno ahora el Estado entra en regular todas las relaciones contractuales, no vaya a ser que pensemos por libre.

El propietario de una vivienda en alquiler, el arrendador

Como hemos dicho antes, el propietario -en su mayoría particulares con 1 vivienda en alquiler- va a tener miedo de tener que desahuciar, si no le pagan o convertirse en una sucursal de la empresa de vivienda municipal de turno.

Le han bajado lo que puede desgravarse por el alquiler, a no ser que regale la vivienda que entonces se puede desgravar un 90% de la renta, según las modificaciones de la Ley del IRPF.

Si no estábamos suficientemente amordazados, ahora obliga a los pagos de las rentas de arrendamientos de vivienda a abonarlos por transferencia. Está prohibiendo indirectamente el dinero en metálico que luego en las comisarías de policía teníamos que abonar exacto para renovar el DNI y el pasaporte, curiosa ironía. 

El comprador de vivienda libre

El comprador de vivienda libre de obra nueva va a pagar “la fiesta”. Es el que va a asumir las subidas de precios por tener que hacer los propietarios de suelo o promotores de viviendas más vivienda con protección en las nuevas transformaciones urbanísticas, como en las renovaciones urbanas. Eso sí, va a tener más información que siempre está bien. 

El comprador de vivienda libre de segunda mano va a ver como sube su precio porque no va a haber viviendas de obra nueva en promoción. Todo esto irá por barrios, porque plaza del pueblo solo hay una.

Al final volverá a haber subidas generalizadas porque la demanda es más alta que el stock de viviendas nuevas y reformadas y el coste de promover aumenta sustancialmente: nadie da duros a pesetas.

El comprador de vivienda VPP o VPO

Un particular, si cumple una serie de condiciones, puede adquirir una vivienda de VPP o VPO a un Ayuntamiento o a una cooperativa de vivienda, por ejemplo. La clave sería si el que le compra la vivienda es una administración pública o una cooperativa de viviendas que ha comprado ese suelo y que lo está promoviendo: un suelo totalmente privado independientemente de la calificación VPP que tenga. La ley no distingue si le has comprado la casa a Cooperativa de Obreros del Metal o al ilustrísimo Ayuntamiento de Madrid, nunca vas a poder descalificar la protección (que era sobre lo que trataba la noticia de Mar Real Estate al inicio de este artículo). Pareciera justo que, si la compras a una administración nunca puedas descalificarla, pero no tanto si la compras a un privado.

Al final pasa como en las zonas de viviendas con protecciones a más de 50 años que te venden una vivienda en pleno parque “de las siete tetas” en Madrid por 110.000€ y 60.000€ en metálico.

El ciudadano “raso”

A nuestro juicio, un ciudadano raso observa que se ha hecho una Ley que para proteger al inquilino vulnerable (sea un ocupa de profesión o sea realmente vulnerable) se cargan de impuestos, trabas burocráticas y subidas de precios de vivienda al ciudadano raso. 

Claro que hay cosas de la Ley que son buenas, como hacer que los ayuntamientos y las comunidades autónomas dediquen la política de viviendas orientadas solo al alquiler, pero para eso se cambia algún artículo de la Ley de suelo Estatal y no hacen falta tantas alforjas.

Tengamos en cuenta que unos de los grandes propietarios de suelo de las ciudades son las administraciones públicas. El Estado es el gran propietario en la Operación Chamartín, en la Operación Campamento o el propietario del Parque Móvil de Estado (un garaje de vehículos oficiales en pleno Distrito de Chamberí en Madrid) a más de 6.000€/m² construido.

Igual la política del Estado, CCAA y Ayuntamientos debería dirigirse a dejar de tener y mercadear por todo el suelo público que tiene y “regalarlo” al promotor con la condición de que le reduzcan el precio del suelo al comprador final o inquilino y limitar esas ventas futuras vinculados al IPC.

Es más fácil para un político subir impuestos que ajustar el gasto; como es más fácil hacer que los privados sean una sucursal de la imprescindible y necesaria política de vivienda social en España.

El ciudadano raso a veces tiene la sensación de que los políticos piensan que el dinero “llueve del cielo”. Si los políticos se cargan un sector como éste, la recaudación de este sector vía impuestos caerá y nos quedaríamos sin sector, ni vivienda libre, ni VPP, ni gallina, ni huevos de oro.

El Estado no quiere desvincular el IRPF y el IVA del aumento de precios. Para la AEAT el aumento de precios significa más recaudación de impuestos, pero quiere que tú no subas tu alquiler en función del IPC. En definitiva, nos guste o no, la Ley es Ley en vigor y hay que acatarla, porque claro, okuparla no nos van a dejar…

Daniel Sanz