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¿Cómo vender un piso heredado?

Las herencias son consecuencia directa de perder a alguien querido y, si no somos los únicos herederos, nos ponen en un brete teniendo que lidiar con otros herederos testados y herederos forzosos.

Hemos heredado, lo que significa que hemos perdido a un familiar o a un amigo y que éstos se han acordado de nosotros; pudiera ser también que la ley directamente les obliga a dejarnos parte de su masa hereditaria, los herederos forzosos.

Cuando heredamos dinero está claro, pero cuando heredamos bienes inmuebles (es decir viviendas, oficinas, locales, etc.) la cosa ya cambia de tercio, sobre todo si no somos los únicos herederos. Lo que está claro es que cuantos más herederos seamos, más complicado se hace agrupar voluntades.

En cualquier caso, los pasos a seguir en una herencia son los mismos y esperamos poder explicártelos en este artículo. Hay mucho escrito sobre esto, pero nosotros vamos a intentar exponerlo de un modo más sencillo. 

Lo primero que recomendamos es contar con un profesional, es decir, un abogado especializado en herencias. En Mar Real Estate contamos con profesionales muy empáticos y cualificados que pueden ayudarte mucho en todo este proceso que, en términos generales, tiene las siguientes fases o hitos: 

Fase 1

Hay que tener en cuenta que la fecha del fallecimiento es muy importante. Será la fecha para calcular los plazos límites para pagar impuestos. En general son 6 meses, pudiendo ampliar ese plazo, eso sí, solicitándolo por escrito a las Comunidades Autónomas.

Como consejo, pide muchos certificados de defunción, los vas a necesitar.

Fase 2

Debemos ir a un notario y llevarle todo tipo de documentos y contratos que encontremos por casa. En la notaría pedirán al Ministerio de Justicia un certificado de actos de últimas voluntades, es decir, un certificado del último testamento (si lo hubiese) que haya en vigor de la persona fallecida.

Un apunte que debemos tener en cuenta es que a la persona fallecida se la va a llamar jurídicamente como “el causante”.

Fase 3

En la notaría redactarán la “escritura de aceptación y adjudicación de herencia” con todas las propiedades, dinero, acciones, cuentas y demás propiedades que tuviese la persona fallecida. A las propiedades se le va a dar un valor y, desde Mar Real Estate, recomendamos darle el valor más similar al real de mercado, sobre todo si lo que queremos es acabar vendiendo.

Aquí es donde mucha gente se equivoca con los valores y pone valores catastrales o mínimos. Otra de las claves (siempre dependiendo de la herencia) es que es mejor pagar impuestos de sucesiones que impuesto por incremento patrimonial en el IRPF una vez hayamos vendido dicho inmueble.

Este punto es muy importante porque aquí se acuerdan muchas cosas con los otros herederos y se encuentran casi todos los posibles roces que pueden haber como, por ejemplo:

  1. Los que no quieren hacer la escritura esperando a que venza el plazo de prescripción para pagar impuesto de sucesiones.
  2. Los que guardan antiguas rencillas y las sacan a relucir ahora (el punto más claro para contratar a un abogado).
  3. Los que no tiene dinero para pagar los impuestos y quieren vender inmuebles antes de heredarlos. Esto es un gran error porque nunca acaba bien.

Fase 4

Una vez se haya firmado la escritura de la herencia, habremos heredado determinadas cosas. Nos vamos a centrar en los bienes inmuebles (pisos, casas, etc.) eso sí, para que conste oficialmente en el registro de la propiedad tendremos que pasar por la caja de la Comunidad Autónoma correspondiente para pagar el impuesto de sucesiones.

Sí, las herencias “típicas” de padres a hijos suelen ser “baratas” dependiendo la Comunidad Autónoma, pero en las otras vayan preparando la cartera.

Fase 5

El impuesto de sucesiones podemos pagarlo directamente, aplazarlo, o fraccionarlo. Pero una vez hayamos decidido cómo hacerlo, ya podemos ir al registro de la propiedad que corresponda para solicitar inscribir esos inmuebles y tener una buena seguridad jurídica.

Recuerda que no es obligatorio inscribir los inmuebles en el registro de la propiedad, pero si queremos venderlo y vamos a buscar un comprador, lo mejor es hacerlo.

Fase 6

En este punto es cuando recomendamos de nuevo (si no lo hemos hecho antes) acudir a una empresa inmobiliaria para que nos ayude a vender nuestra vivienda heredada (o cualquier otro inmueble). Si no lo has hecho, es el momento de poner valor a tu vivienda y subirla a los portales inmobiliarios que quieras.

No pongas a la venta la vivienda antes de tener toda la herencia aceptada y adjudicada porque puedes perder mucho tiempo para nada.

Fase 7

No solo hay que buscar un comprador, hay que tener todo preparado para que una vez encontremos al comprador se pueda hacer una compraventa “limpia” sin tener que esperar a arreglar algún tema jurídico. Los difícil es vender a buen precio y en un tiempo prudente.

Mar Real Estate Madrid no vende pisos heredados para reformar, vendemos proyectos de vida con imágenes de cómo puede ser esa vivienda. Nuestro fuerte es vender el valor potencial, no el actual.

Fase 8

¡Con la nueva Ley de Vivienda hemos topado! Ahora en España está regulado para todas las regiones la información mínima y esencial que hay que dar a los clientes compradores de viviendas. Si como vendedor no das esta información te pueden “buscar las cosquillas” si algo se tuerce. Hay mucha información a dar que la mayoría de los vendedores no saben cómo darla y, por tanto, pudiera incumplir con los requisitos de información e información esencial que dicta la Ley.

Fase 9

Fase de visitas a la casa. Dependiendo de donde esté la casa, el precio y el estado de conservación de la vivienda, la demanda (los compradores) será más fuerte, o más débil. En las herencias multitudinarias y con herederos de distintas ramas y lugares suele haber un caos organizativo total. Hay herencias que las llevan 7 o más inmobiliarias ( lo que es un gran error); lo mejor, según Ana Latorre de Mar Real Estate Madrid es “escoger a la que creamos que lo va a hacer mejor y darle la confianza durante unos meses”.

Sin inmobiliaria, el familiar que viva cerca de la casa a vender será el que dedique más tiempo a enseñar la casa sin que su parte resultante se vea incrementada lo que puede conllevar a que el vendedor, además de tener una implicación emocional con la casa, tendrá un estrés interno que dificulte el proceso de venta. 

Es mejor que venda la vivienda alguien que no tenga ningún vínculo emocional con la propiedad, ya que así se negocia mucho mejor.

Fase 10

Ahora, toca tener en cuenta que los compradores (dependiendo del precio de venta que se trate) financiarán en parte la compra y eso significa que nos topamos con la entidad financiera que quiera el comprador.

Si una vivienda no está inscrita en el registro de la propiedad ningún banco va a financiar su compra. A su vez, si el precio de una vivienda difiere mucho al alza del valor de tasación podremos encontrar cliente, pero si necesita financiación nos van a limitar la tasación hipotecaria que haga nuestro cliente comprador. 

En edificios que no tenga pasada favorablemente la ITE (ahora llamada IEE iniciales de Informe de Evaluación de Edificios) pudiera ser que algún banco decida no financiar.

Fase 11

Ya tenemos comprador ¿y ahora qué? Si ya os habéis puesto de acuerdo en el precio ahora toca ponerse de acuerdo en todo lo demás (que es mucho). Eso se plasma jurídicamente en la firma de un Contrato de Arras; hay muchos tipos de arras, ojo.

En este contrato que firman todos los que forman la parte vendedora y la parte compradora acuerdan todos los pormenores. ¿Se puede ir directamente a la notaría para comprar? Claro que sí, pero en Mar Real Estate no lo recomendamos por seguridad de ambas partes, tanto vendedora como compradora.

Las claves de un buen contrato de arras son las siguientes:

  1. Que lo firmen todos los vendedores y si es una herencia complicada que se estipulen penalidades expresas si alguno de los vendedores decide no aparecer por la notaría (cosa que pasa muchas veces).
  2. Ojo al plazo máximo que se indica para la firma en la notaría de la futura escritura de compraventa de la vivienda, que es cuando normalmente entregamos las llaves y nos dan todo el dinero restante. Dad un plazo amplio sobre todo si hemos cometido la locura de vender la casa sin los papeles en regla.
  3. Que se entregue una cantidad importante del precio de la vivienda. Nosotros recomendamos el 10%. Redondead este número al número de herederos y sus porcentajes de titularidad de la vivienda para no complicar las cosas. Si te entregan solo 3.000€ en concepto de arras reza, ya que no tienes asegurada la venta de la casa y estás bloqueando su posible venta a otro comprador más interesado.
  4. Estipulad y acordad todo lo que tengáis que pactar (y que sea legal, claro), atad bien que estáis cumpliendo los requisitos de las leyes vigentes y en concreto la Ley de Vivienda y pactar qué pasa si os peleáis: si vais a los juzgados a eternizaros o si vais a un mediador concreto y la manera de correr con los gastos de ese mediador.
  5. Dad de baja los suministros si no lo hace el comprador
  6. Cómo se va a abonar el IBI del año en vigor cuando nos llegue a final de año
  7. Como se van a cancelar las cargas (si las hubiese) de la vivienda.
  8. Superficies útiles, construidas y con zonas comunes aproximadas, para evitar posibles problemas. Adjuntar información registral actualizada y copias de los documentos de identidad.    

Fase 12

El siguiente paso si todo va bien y después unos 2 meses de espera entre el contrato de arras y la venta en la notaría, es que el comprador elija la notaría (y cargue con los gastos de la misma) y llevar toda la documentación que nos pidan los oficiales que van a preparar la escritura. Tendremos que llevar: 

  • Título de propiedad (la Escritura de aceptación y adjudicación de herencia).
  • Certificado de estar al corriente de pago de la Comunidad de Propietarios (sí hay).
  • Llevad el DNI y las llaves de la casa (Parece una obviedad, pero se olvida con frecuencia).
  • Justificantes de haber pagado el IBI (recomendamos llevar los 4 últimos recibos anuales).
  • Copia de recibos de suministros para que hagan el cambio de titular.
  • Copia del contrato de arras para revisar que lo pactado en el contrato coincide con lo descrito en la escritura en la notaría. Recuerda que el Certificado Energético tiene que estar desde el inicio de la venta de la casa, no nos vale eso de “en trámite…”.

Mar Real Estate Madrid, para tu tranquilidad y que vayas a notaría solo a firmar y a celebrar, tiene todo esto revisado normalmente 3 días antes. Es la única manera de que no haya ningún problema en la firma.

Un consejo práctico: no firmes un viernes o un día por la tarde, ya que si hay que corregir un error de un cheque o pedir algún papel a banco o administración no lo vas a poder hacer en el momento. Firma un lunes o martes por la mañana y tendrás tiempo de sobra si algo leve sale mal.

El comprador te pagará con alguna de estas opciones, o una mezcla de ellas:

  • Transferencia vía Banco de España 
  • Cheque Bancario nominativo (ese papel ya tiene dinero)

Pídele al comprador que revise el nombre del cheque sobre todo si tienes un nombre muy especial.

Fase 13

Ya has vendido tu casa ¡enhorabuena! Si te han pagado con cheque bancario tardarás unos días hábiles en tener el dinero a tu disposición y si es transferencia vía Banco de España lo tendrás de inmediato, dependiendo de la hora a la que hagan la transferencia.  

Pero no creas que todo ha acabado aquí. Ahora es el turno, desde el punto de vista del vendedor, de pagar la plusvalía municipal. Tenemos 30 días hábiles para redactar o que nos redacten el documento de autoliquidación y abonarlo.

Para finalizar, recuerda que dependiendo del valor que hayas puesto al inmueble, a efectos de impuesto de sucesiones, tendrás que pagar más o menos incremento patrimonial en el IRPF que hagas de ese año fiscal en el siguiente. Es decir, que si vendes la casa en diciembre de 2023, cuando te toque hacer el IRPF en la temporada de primavera-verano de 2024 no te olvides de indicarlo en tu declaración y sobre todo pagar por ello si lo tienes que hacer. 

Estas cuentas te las puede hacer la inmobiliaria haciendo unas simulaciones, al igual que la plusvalía del paso anterior. No te gastes todo, piensa en la AEAT.

Todos estos pasos son los típicos de un caso general. Todo se puede complicar más si hay desconfianza, si no hay testamento de por medio y sobre todo si no hay voluntad, que es lo más importante de todo.  Seguramente puedas hacer muchos de estos pasos que aquí hemos descrito. En cada paso hemos resumido mucho para no eternizarnos y que tengas una idea clara de por dónde van los tiros.

En una operación de herencia con inmuebles siempre os vamos a recomendar contratar a un abogado y a una inmobiliaria que defienda vuestros intereses (porque les pagáis vosotros). 

En Mar Real Estate Madrid tenemos al abogado, a la inmobiliaria y al arquitecto, que en el caso de vender casas para reformar nos pueden hacer proyectos virtuales muy interesantes para el comprador, es decir, que la casa le entre por los ojos, más allá del estado actual en el que se encuentre la vivienda heredada.

Ana Latorre

¿Quieres que te vendamos el potencial de tu casa de herencia? Mar Real Estate es tu inmobiliaria de arquitectos.

Contáctanos: 910 858 694

Correo: ana.latorre@marrealestate.es