Cerrar una operación inmobiliaria en medio de la crisis del Coronavirus

Madrid, 25 de marzo de 2020

El pasado 14 de marzo se publicó en el B.O.E el Real Decreto 463/2020, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Los españoles pasamos de tener una libertad total a tener una limitación técnica en la libertad de movimiento. En medio de esta situación muchos ciudadanos se encuentran en que están pendientes de cerrar determinadas operaciones inmobiliarias; los hay que están enseñando su inmueble, los hay que están cerrando negociaciones y los hay que están a la espera de la firma de la escritura de compraventa y posiblemente la de préstamo hipotecario.

En Mar Real Estate, Daniel Sanz, asociado en Madrid de Mar Real Estate recomiendan siempre la prudencia y el consenso y acuerdo entre las partes: “El papel lo aguanta todo. En determinadas operaciones es realmente importante darse cierta prisa, en otras mejor respirar y ver qué sucede”. En cuanto a las operaciones que interesa “correr” nos indican que pueden ser debido a las buenas condiciones de financiación que nos han ofrecido como compradores o al estado de salud de determinadas personas que forman -normalmente- la parte vendedora.

Las visitas a los inmuebles están canceladas

Desde Mar Real Estate, miembro RAIN de la Comunidad de Madrid y asociado al Colegio Oficial de Agentes inmobiliarios de Madrid (COAPIM) indican que ha recibido circulares de la asesoría jurídica del Colegio en la que dicen abiertamente que, “No se puede atender a los clientes presencialmente o realizar visitas comerciales a inmuebles. Se puede acudir a nuestras respectivas agencias, pero está terminantemente prohibido cualquier atención al público, tanto dentro de nuestras instalaciones como fuera de ellas. El artículo 7 del Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo, que declara el Estado de Alarma, establece la limitación de la libertad de circulación de las personas y no lo permite”.

Siempre, más allá de las restricciones, debe primar el sentido común y hacer una visita donde el posible futuro propietario se tenga que enamorar de la vivienda o de las posibilidades que brinda ésta no parece lo más sensato hacer visitas distanciados y con mascarillas y guantes.

Contratos de arras

Existen varias posibilidades: la primera, que hayamos firmado un contrato de arras y estemos a la espera de la firma de la escritura de compraventa; la segunda, que estemos en la fase de firma de contrato.

En la primera, la lógica es la de cerrar buenas condiciones con el banco y firmar siempre antes de que puedan cambiar dichas condiciones. No cabe duda de que esta situación va a variar la forma de ver el mundo y posiblemente de financiar operaciones. No parece descabellado que si nos han ofrecido una financiación interesante -como un tipo fijo al 1% anual a 30 años, como ha tenido algún cliente de Mar Real Estate- tengamos prisa en cerrar dicha operación.

En la segunda opción, la fase de la firma del contrato, siempre recomendamos que se firme telemáticamente y el pago de la cantidad a cuenta mediante transferencia bancaria. En este caso hay que vincular la efectividad del pago a la efectividad del contrato. Se tendrá que adjuntar justificante de haber recibido la transferencia para que el contrato tenga efectos jurídicos oportunos.

Lo ideal siempre firmar con firma digital que muchos tenemos en nuestros ordenadores y adjuntar copias de DNI. De mutuo acuerdo se puede pactar cualquier cosa, pero siempre hay que darle la máxima seguridad posible” afirma Sanz.

Si bien el estado de alarma no ha suspendido los plazos en relaciones contractuales entre privados tendremos que estar vinculados lo que la ley -en este caso el Código Civil- dice sobre la “fuerza mayor”. Desde el COAPIM afirman que, “El artículo 1.105 del Código civil, en referencia a los efectos de las obligaciones, establece que nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. Por tanto, y dado que la imposibilidad de cumplir los plazos del contrato de arras o compraventa para escriturar, al día de hoy, se trata de una causa de fuerza mayor que no se puede imputar ni a vendedor ni a comprador causada por las medidas adoptadas para combatir la epidemia de coronavirus, en caso de que no pueda realizarse la escritura pública por tal motivo, habrá que prorrogar los plazos hasta la finalización de dichas medidas, pues ante esta situación no existiría ningún incumplidor del contrato”.

Otros casos donde aplica la picaresca

Podría darse la situación que compradores o vendedores recurran a la picaresca para deshacer un contrato basados en la “fuerza mayor”. Nos han podido echar del trabajo, tener la sospecha de que pueda pasar, o hayamos podido cambiar de opinión; lo mejor siempre cumplir los acuerdos y en su caso, negociar.

Al vendedor no le interesa tener bloqueada la venta porque el actual comprador no quiere comprar. Si se judicializa el asunto podríamos estar hasta la instancia judicial que nuestro cuerpo aguante y no interesa a nadie.

Sanz recomienda “siempre pensar las cosas dos veces, cumplir lo pactado y firmar cuanto antes si alguna de las partes está interesada en conseguir una buena financiación, o un buen acuerdo”.

 

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