El binomio imposible: la compraventa de viviendas sufre su mayor caída desde 2014, mientras sigue existiendo demanda insatisfecha

El día de ayer, con motivo de la inauguración de la 35 edición del MBA Inmobiliario de la Real Estate Business School (REBS), en Madrid, se celebró una mesa redonda donde compartieron sus reflexiones sobre el presente y futuro del sector inmobiliario distintos agentes o “players” como: José María García Gómez, Director general de vivienda y rehabilitación de Madrid; Antonio Ñudi Tornero, Socio de Andersen Tax & Legal; Carolina Roca Castillo, Directora del grupo inmobiliario Roca y Vicepresidenta de Asprima; y Silvia Mendoza Rivero, Responsable de experiencia Cliente en Innovación en Metrovacesa.

En su exposición, todos los ponentes coincidieron en un hecho: la existencia de una demanda insatisfecha de vivienda; lo cual, no deja de ser llamativo en un contexto en el que nos llegan noticias como la recogida en Expansión a principios de octubre “La compraventa de viviendas sufre en agosto su mayor caída desde 2014”.

García Gómez, de la Comunidad de Madrid indica que “Madrid crea 25.000 hogares nuevos cada año. sin embargo, no hay viviendas nuevas suficientes para cubrir esta demanda”. Aquí el Director General de vivienda y rehabilitación de Madrid se está refiriendo a “nuevos hogares” que forman las familias que buscan su primera vivienda: buscan una vivienda como un bien de primera necesidad, en un contexto en el que se ha limitado la financiación y se han reducido los ingresos, y se encuentran con la realidad de que no pueden acceder a la vivienda a los precios de mercado.

Todos los españoles tienen el derecho a “disfrutar” de una vivienda digna

La vivienda siempre está de actualidad y más en elecciones. Ana Latorre de Mar Real Estate coincide totalmente con Mikel Echevarri, CEO de Colliers Internacional sobre la reflexión que hace acerca del artículo 47 de la Constitución Española: Todos los españoles tenemos derecho a “disfrutar” de una vivienda digna y adecuada, pero para ello los “Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. Es decir, que para que haya vivienda digna y adecuada y se disfrute -independientemente del régimen de propiedad- hay que actuar sobre el suelo.

Escasez de suelo

Así coinciden también el resto de ponentes en la necesidad de desarrollar suelo para incrementar la oferta. Según indicó Carolina Roca Castillo, “para poder llegar a satisfacer la demanda insatisfecha de la que hablamos, es necesario alinear la oferta existente con esa demanda que busca viviendas a un precio asequible”.

La escasez de oferta, según Roca, “se debe principalmente, al menos en Madrid, a la escasez de suelo y es necesario el desarrollo de suelo, así como la puesta en carga de los suelos de la administración provenientes de las cesiones supramunicipales” para esto considera necesaria la colaboración público-privada para un plan de vivienda efectivo.

En Mar Real Estate pensamos que dicha colaboración público-privada para la promoción de vivienda pública tiene que estar orientada exclusivamente al régimen de alquiler, como así parece vislumbrar García Gómez “hay que desarrollar un parque de vivienda de protección orientada al alquiler”.

Silvia Mendoza Rivero, de Metrovacesa añadió, que ”para que estas políticas tengan éxito, no hay que olvidar ser innovador y sobre todo escuchar a la demanda”, coincidiendo con la política de “cliente, cliente, cliente” de Mar Real Estate, según sentencia Latorre “conocer la demanda es clave tanto para poder prestar servicios de calidad como para generar vivienda, que se adapte a la demanda más allá del número de baños, los m²; por supuesto precios asequibles”.

Suelo urbano consolidado “de regeneración”

Desde el punto de vista urbanístico, Antonio Ñudi Tornero -de Andersen Tax&Legal- explicó que, “existen dos modelos a seguir, el ‘desarrollista’ que es el que tradicionalmente ha funcionado en nuestro país, y la ‘actuación en suelo urbano consolidado’ que hasta ahora ha sido residual” concluyendo que hay que, “volver al primero que es además el que genera cesiones para la administración”.

Desde Mar Real Estate consideramos que hay un mayor grado de oportunidades si se legislara a nivel urbanístico sobre una nueva categoría de suelo urbano el que llamamos “de regeneración”. Lo suelos urbanos consolidados tiene que regenerarse, pero no son iguales que los no consolidados; en estos están totalmente ejecutadas las dotaciones y es cambiar m² viejos por nuevos para tener un grado de oportunidades reguladas con mayor flexibilidad.

Según un informe de Mar Real Estate,el 6% de los edificios dentro del a M-30 en Madrid son de propietarios patrimonialistas y presentan una oportunidad de regeneración urbana.

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