Madrid, 10 de octubre de 2019
Una familia adquiere una vivienda en mayo de 2017 como vivienda habitual, hacen una gran reforma y la disfrutan, pero antes de los tres años se plantean venderla: un familiar necesita de importantes e intensivos cuidados médicos ¿están exentos por reinversión en vivienda habitual en el IRPF?
Por mucho que queramos entender la Ley 35/2006 de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y su Reglamento, el RD 439/2007, lo mejor es consultar a un profesional cualquier duda que nos afecte a nuestro bolsillo.
El pasado mes de septiembre, la sucursal de Madrid-Chamberí de Mar Real Estate realizó una consulta vinculante al Ministerio de Hacienda para cerciorarse de en qué términos se puede vender una vivienda habitual antes de los “famosos” 3 años. El Ministerio de Hacienda considera que, si la casa que hemos comprado como vivienda habitual se vende antes de 3 años, NO ES VIVIENDA HABITUAL; por tanto, tendremos que tributar en el IRPF por ganancias patrimoniales.
El caso determinado -sin entrar en detalles- es el siguiente:
El consultante, junto con su cónyuge, adquiere su vivienda habitual en régimen de sociedad de gananciales en mayo de 2017. A mediados de 2019 trasladaron su residencia habitual a una nueva vivienda más próxima a la vivienda de la madre y hermana del consultante, diagnosticada esta última de una grave enfermedad, precisando del cuidado diario de sus familiares. Se plantea la posibilidad de vender su vivienda anterior para adquirir una nueva en el mismo edificio donde vive su familiar enfermo.
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas«.
La enfermedad de un familiar -que además se agrava con el paso del tiempo- pudiera entenderse como una circunstancia importante en nuestra vida como una separación o un traslado laboral, sobre todo si requiere de “trabajo/ayuda” a nuestro familiar independientemente de si está remunerado, o no.
Sin embargo, el Ministerio de Hacienda no lo entiende así, ya que, según La Dirección General de Tributos:
“De la redacción se desprende que, salvo en el caso de fallecimiento, en el que la exención opera de forma automática, ante la concurrencia de concretas circunstancias, estas han de exigir “necesariamente” el cambio de domicilio o el no poder llegar a ocupar la vivienda adquirida, según proceda. Teniendo que existir una relación directa entre la causa y el efecto. Señalar que, la LIRPF cita también como circunstancia la obtención de “empleo más ventajoso” (disposición adicional vigésima tercera). La expresión reglamentaria «circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio» comporta una obligatoriedad en dicho cambio. El término “necesariamente” es un adverbio de modo que, de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia, significa con o por necesidad o precisión. A su vez, el término “necesidad” puede indicar todo aquello a lo que es imposible substraerse, faltar o resistir. Aún es más esclarecedor el sustantivo precisión, incluido en la definición de “necesariamente”, pues supone obligación o necesidad indispensable que fuerza y precisa a ejecutar una cosa. Por último, confirma lo anterior una de las definiciones de “necesario”: dícese de lo que se hace y ejecuta obligado de otra cosa, como opuesto a voluntario y espontáneo.
En consecuencia, la aplicación de esta norma requiere plantearse si ante una determinada situación, cambiar de domicilio es una opción para el contribuyente o queda al margen de su voluntad o conveniencia; es decir, que el hecho de que concurra una de las circunstancias enumeradas u otras análogas no es determinante por sí solo, ni supone sin más, una excepción a la exigencia del plazo general de residencia efectiva durante tres años. En el primero de los casos, es decir, si el contribuyente mantiene la posibilidad de elegir, no se estará en presencia de una circunstancia que permita excepcionar el plazo de tres años, y, por tanto, si el contribuyente decide cambiar de domicilio, no por ello la vivienda alcanzará la consideración de habitual. En la misma línea, puede afirmarse que si se prueba la concurrencia de circunstancias análogas a las enumeradas por la normativa se podrá excepcionar el plazo de tres años, siempre que las mismas exijan también el cambio de domicilio.
Llegados a este punto, es necesario determinar si las circunstancias concretas que concurren en cada caso, descritas por el contribuyente, exigen el cambio de domicilio. Según manifiesta el consultante, el motivo del cambio de vivienda se debe al estado de salud de su hermana, diagnosticada desde el 2012 de una enfermedad que reduce su movilidad, precisando de cuidados de terceras personas. Es por ello que el contribuyente decide trasladar su residencia habitual a una vivienda más próxima a la residencia de su hermana y su madre y así colaborar en sus cuidados. Esta argumentación no constituye una circunstancia de las contempladas en la normativa del Impuesto, entre aquellas que necesariamente exige el cambio de domicilio, sin que ésta Dirección General pueda entrar a valorar las necesidades, situaciones y efectos que tales circunstancias implican.»
Para la Dirección General de Tributos cambiarse de casa a una en el mismo edificio que tu familiar es un “acto voluntario” y por tanto entiende que no se trata como vivienda habitual y sería como si vendiéramos una segunda vivienda o cualquier otro inmueble: “ante tales circunstancias, el cambio de residencia por parte del consultante y su cónyuge cabría entenderlo como un acto voluntario. No siendo susceptible el entender que la vivienda alcance la consideración de habitual al dejar de residir en ella antes de los tres años preceptivos”.
En cualquier caso, la Dirección General de tributos “no puede entrar a valorar los efectos que dichas circunstancias implican, bien aisladamente o en su conjunto. Ello es una cuestión de hecho cuya valoración queda fuera del ámbito de competencias de este Centro Directivo”.
La valoración de necesidad corresponde efectuarla, “en todo caso, a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Si los consultantes consideraran la circunstancia como necesaria, tomando la acción de cambiar de residencia, deberán justificarla suficientemente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre –BOE del 18–), ante los órganos mencionados, a quienes corresponderá valorar las pruebas, a requerimiento de los mismos, siendo éste el momento, y no otro anterior, de aportar las pruebas que estimen oportunas”, es decir, que deja la puerta abierta a que el funcionario de turno acepte o no esa circunstancia que la Dirección General de Tributos considera como “cambio de domicilio no necesario”.
Por tanto, recomendamos a nuestros clientes la toma de decisiones encaminadas a no vender la vivienda hasta que no haya cumplido el plazo de 3 años desde la compraventa. Con respecto a la nueva, la interesante sería adquirirla mediante pago aplazado, o bien alquiler con opción a compra.