La comúnmente llamada ‘Nueva Ley Hipotecaria’ ha entrado en vigor esta semana; el pasado 16 de marzo de 2019 fue publicada en el BOE y según la misma entraba en vigor a los 3 meses de su publicación, es decir este lunes.
Oficialmente, la Ley 5/2019, Reguladora de Contratos de Créditos Inmobiliarios pretende alcanzar los siguientes objetivos:Cumplir con la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014; vamos con años de retraso y tenemos que hacer los deberes; además se introducen modificaciones que pretenden “potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes”. La Ley critica a los agentes que han participado en la concesión de créditos calificando de “irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos” y pone de manifiesto “la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias”. La Directiva europea aplicaba la protección a personas físicas consumidoras -los particulares- y en España se amplia esa protección a personas físicas independientemente de que sean consumidores o profesionales, es decir protege a los autónomos también.
La Ley contiene normas transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito; también regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios; establece un régimen sancionador en caso de incumplir. Todo ello con el objetivo último de “reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda”.
ASPECTOS NOVEDOSOS
A partir de ahora nuestro banco antes de contratar la hipoteca nos dará documentación definitiva vía notaría. Será el notario el que nos informe -tercero imparcial- y no podremos renunciar a los derechos que nos otorga la Ley: los bancos enviarán a notaría toda la documentación y todo ello se recogerá en un acta notarial con múltiples diligencias; al final iremos a notaría dos veces y si no vamos la primera no se firma la hipoteca, si hubiera avalistas en esta operación también tendrán que ir dos veces a notaría.
Se establece quién paga cada concepto de los gastos de la escritura de préstamo hipotecario -ojo, no la escritura de compraventa-:
• Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario -el particular- y los de gestoría al prestamista.
• El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
• Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
• El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable, es decir, que obliga a bancos y prestamistas a hacerse cargo de este tributo autonómico.
Por otra parte, se limitan las comisiones que se pueden cobrar las entidades en el caso que queramos liquidar nuestra deuda antes de tiempo y elimina de raíz las cláusulas suelo, aunque si los intereses fueran negativos el prestamista nunca nos tendrá que pagar intereses por dejarnos dinero.
Permitirá que las “hipotecas multidivisa” se puedan pasar a Euros y obliga a la entidad financiera a mantener al prestatario informado constantemente de la evolución de la deuda real actualizada.
MEDIDA ESTRELLA ANTIDESAHUCIOS
Si bien antes el banco podía empezar los trámites del desahucio cuando no habíamos pagado 3 meses, ahora como mínimo 12 meses y hasta 15 si hemos cumplido con el 50% de los años de la hipoteca.
¿QUÉ OPINAN LAS NOTARÍAS?
El papel lo aguanta todo y el BOE, en consecuencia, también; ahora bien, ¿qué opinan en las notarías? Según fuentes en distintas notarías de Madrid, el Consejo del Notariado tendrá en julio -1 mes después de la entrada en vigor de la Ley- la plataforma necesaria para que todas las entidades bancarias puedan volcar la información que contenga esa acta notarial, ahora obligatorio. En palabras de un Oficial, “han sido unos días duros, porque se han adelantado todas las operaciones que estaban pendientes para evitar la aplicación de la Ley. Según la Ley, el acta que nos duplica el trabajo en un 50% de las compraventas con financiación, no podemos facturarla, es gratis”. De acuerdo con el mismo oficial, “da la sensación de que quién ha elaborado la Ley no tiene ni idea de los procesos que se hacen en notaría para este tipo de operaciones”.
¿Y LAS ENTIDADES DE CRÉDITO?
Los grandes bancos también han puesto su maquinaria jurídica en marcha; según un director de uno de los 5 primeros bancos en España, por volumen de activos, “todas las operaciones las hemos hecho antes y ahora toca esperar a que nos digan de arriba, ya tenemos medio preparadas alguna operación para finales de julio y las demás para septiembre”. Nuestra percepción es que, estas entidades lo tienen más claro y tienen más recursos: se adaptan mejor que las propias notarías.
¿COMO PARTICULAR, EN QUÉ ME PUEDE AFECTAR ESTA LEY?
Además de todos los derechos irrenunciables que nos otorga la Ley hay un punto clave que nos afecta tanto si queremos comprar una vivienda o la queremos vender. Casi siempre que hay financiación se firma un contrato de arras en primera instancia; si bien el plazo que se estipulaba entre la fecha de ese contrato de arras y la fecha máxima de otorgarse escritura de compraventa -y casi siempre, de crédito hipotecario- solía ser de 30 a 60 días, en condiciones normales. En MAR REAL ESTATE estamos recomendando a nuestros clientes prudencia; y que como mínimo no se establezcan plazos inferiores a 90 días o finales de octubre de 2019; será cuando casi todo vaya funcionando mucho mejor que lo está haciendo esta semana. Esta ampliación de plazo “asustará” a los particulares que quieran vender y penalizará ofertas de personas con necesidad de financiación frente a ofertas que tengan el dinero en mano para dar rápidamente.
Siempre la buena redacción de un contrato de arras y la gestión previa del comprador es clave para no cometer ningún error del que nos podamos arrepentir.
Madrid, 19 de junio