Las trabas urbanísticas y judiciales hacen que la reestructuración integral de edificios sea cada vez más interesante

  • El conjunto de riesgos que componen el factor “riesgo promotor” es cada vez más elevado en cuanto al planeamiento de desarrollo y las acciones judiciales vinculadas a la acción pública del urbanismo.

Hoy en día, plantear una promoción en el centro de una gran ciudad se ha tornado cuanto menos peligrosa. Una promoción tiene que lidiar con varios riesgos -una vez adquirida o reservada la propiedad- como son: el otorgamiento de licencias de obras, la dirección correcta de la obra, la ejecución según proyecto, riesgo comercialización y el riesgo de no terminar una obra en plazo por todo lo anterior.

En los últimos años ciudades como Madrid están sufriendo las distintas sentencias a favor y en contra de planeamientos urbanístico -suelos que no son consolidados y a los que hay que hacer algún cambio de uso- que han hecho que familias cooperativistas como la Cooperativa Metropolitan o Residencial Maravillas, en Chamberí tengan mucho retraso en tan solo empezar la obra. En ambas, hoy, van ya 5 años desde que se adquirió los solares a Metro de Madrid y a Ministerio de Defensa, respectivamente. Este riesgo hace que estas promociones se mantengan tan solo por el esfuerzo de los cientos de cooperativistas, que están dejando que sus vidas pasen mientras ponen en el congelador sus proyectos familiares.

Ante esa situación cada promotor -dependiendo sus capacidades- debe pensar si no es mejor poder asumir un coste mayor de adquisición de suelo a cambio de limitar la “aventura” de la promoción.

Según un estudio que realizó Mar Real Estate el pasado año, el 6% de los edificios situados dentro del anillo de la M-30 en Madrid son de empresas y familias patrimonialistas, -grandes propietarios de edificios enteros de vivienda y oficinas-. Una parte de esos grandes propietarios están deseando hacer caja y desinvertir en lo que consideran “activos no estratégicos” que puede hace que para determinadas promociones y promotores sean “estratégicos”.

Mar Real Estate está conjugando y detectando dichas oportunidades a la vez que crea una red de entidades promotoras -de distintos perfiles- para satisfacer la demanda de este tipo de inmuebles, que en definitiva son suelos urbanos consolidados a los que hay que hacer una reestructuración total y, en niveles de catalogación 3, conservar determinados elementos de fachada o escaleras interiores que aportan esa solera que necesita una buena promoción. El “riesgo planeamiento” ya no existe ya que se tratarían de licencias de obras mayores, sin hacer cesiones para redes locales, generales o supramunicipales ni el 10% de participación en plusvalías generadas por el ayuntamiento de turno.

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Edificio en construcción en Madrid

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