La reducción del ritmo de ventas es la primera señal de alarma en el sector inmobiliario

  • Según José Antonio Pérez, de la Real Estate Business School, la disminución de las ventas siempre es la primera señal de alarma

 

El pasado viernes tuvo lugar la jornada sobre “situaciones y perspectivas de la financiación para nuevos desarrollos inmobiliarios desde las entidades bancarias y los fondos de inversión”, organizada por la Real Estate Business School y Antonio Ñudi de Andersen Tax&Legal en Madrid y en la que asistieron Ana Latorre y Daniel Sanz representando a Mar Real Estate.

En dicho coloquio participaron por parte de las entidades financieras: Jesús Guerrero Fernández de CaixaBank, Jesús Arévalo de BBVA, Luis Pardo Arroyo de Bankinter; del lado de los fondos de inversión fueron Luis Moreno de Íbero Capital, Eugenio Molina de Frux Capital y Mikel Echavarren de Colliers International. Moderaron el evento José Antonio Pérez y David Ortega de la Real Estate Business School.

Las fórmulas de las entidades financieras “tradicionales”

Por parte de Caixabank, se indicó que el pasado 2019 se han concedido préstamos por valor de 2.500 millones de euros para financiación del sector inmobiliario y que este 2020 se pretende que sean cifras muy similares con unos “requisitos algo más rígidos”. A nivel promotor, según indica Fernández están barajando cifras de financiación del “70% de costes financiables”, sin adentrarse en qué es lo financiable. Según indican “la demanda se está quedando corta para la financiación existente” a esto José Antonio Pérez de la Real Estate Business School advierte sobre la reducción de las ventas que muchas empresas están notando “La reducción del ritmo de ventas es la primera señal de alarma en el sector inmobiliario”.

Arévalo, de BBVA, considera que se necesita la involucración del socio de la empresa que va a ser financiada y ven con preocupación el nivel de “estrés” que tiene parte del sector inmobiliario como son las constructoras “La construcción es el negocio más estresado, tienen muy poco beneficio”.

Pardo Arroyo, director de riesgos de Bankinter, justificó una financiación conservadora debido a que “el riesgo inmobiliario es el riesgo más sistémico que tiene el sistema” y avaló que Bankinter haya sido prudente en toda la crisis, en parte, por la no necesidad de agruparse o absorber otras entidades para ser viable.
Todos coincidían en unas condiciones crediticias similares en las que los tipos del 2,5% se conceden sin tener ningún tipo de vinculación con la empresa financiada. Según éstas, “no financian suelos y necesitan entre un 20 y un 30% de aportación de la empresa solicitante del crédito. Sus préstamos se consideran como parte del “gasto financiero” de los balances de las promotoras.

La financiación de los fondos de Inversión: “financiamos ideas”

Por otro lado, existe la financiación de fondos de inversión en la que a un tipo de interés mayor y hasta participación en beneficios empresariales se conceden créditos de hasta el 100% de los gastos de una promoción. Existen fondos de inversión como Íbero Capital en la que hay proyectos que participan en la financiación del 100% del proyecto.

Según Luis Moreno, de Íbero Capital, “nosotros sí financiamos ideas; ha habido casos en los que hemos participado en los beneficios como un socio más para financiar casi el 100% de la promoción”.

En palabras de Eugenio Molina de Frux Capital, “en Europa la financiación alternativa de las empresas ronda el 40%, en España es muy inferior todavía y por eso tiene mucho margen de crecimiento”. Según Molina, “la financiación alternativa viene para quedarse”.

Mikel Echavarren de Colliers International ha creado una financiación para suelo “solo financiamos suelo y el mínimo tiempo posible; la repercusión de suelo no puede superar el 30%”. En el caso de Colliers de cada 100 proyectos que estudian financian solo 1.

Los tipos suelen superar el 10% y en algunos casos participan en el éxito de la operación. No se pueden comparar con la financiación bancaria porque no toman medida del riesgo. Según Sanz, de Mar Real Estate “el banco no quiere riesgo, el fondo sí y asume que va a ganar más por ello. Con los fondos podemos acceder a financiación de suelo o edificios en el centro de Madrid con un alto porcentaje de financiación”. La creación de un mix en la financiación puede ser un punto importante: usar al fondo para adquisición de suelo y convertirlo en crédito promotor cuanto antes para tener menos coste financiero.

Una oportunidad en los suelos consolidados de Madrid

Mar Real Estate en la actualidad está creando una red de propietarios patrimoniales de edificios en los 14 mejores barrios de Madrid y está buscando una red de compradores para la misma, Según Daniel Sanz de Mar Real Estate, “hay familias patrimoniales que necesitan sanearse y la venta de determinados activos puede ser la manera; una entidad financiera tradicional nos puede aportar la financiación del 60% de la compra de un edificio, pero con fondos de inversión podemos ampliar ese porcentaje, sobre todo en una fase inicial”, sentencia.

 

Personas reunidas sobre el riesgo inmobiliario

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